李一戈

听到有银行在一些城市降低二套房首付成数、有的城市可申请二套房公积金贷款的消息，有几位朋友就兴奋地过来问我：房地产是不是又来机会了？其实，我知道，他们舌头底下压着一句关于房价的话。

其中就包括地产界的从业人员。这样的“利好”消息，他们笃定不会漏过的。

之前我就跟朋友讲过，如此之大的疫情，哪个行业都受到影响，但房地产可能是受影响较小的行业之一，一旦疫情结束，房地产就会率先反弹。原因是，疫情只是暂时延后了购房需求，但不会消灭购房需求。旅游可以少去，房子不能不买。

除了疫情下各种普适性的企业扶持政策，针对房企的经营困难尤其是资金流动性紧张，有些城市出台了专门扶持性政策，包括延迟交纳土地出让金时限等。这些举措都是各地从实际出发，为企业解决实际问题，值得称赞。

但是，你要分清，这些扶持政策，出发点是着眼于帮助疫情下的企业渡过经营难关，而不要放大为放松房地产调控。虽然有些地方的房地产商会向当地政府提出了调整限购政策的建议，作为房地产的行业协会为会员单位说话也无可厚非，但政府会不会听是另外一回事。我相信，这样的建议就只是建议而已，何况也不是第一天听到。

放松调控，就还是用房地产来刺激经济、稳定经济的思路。如你所知，疫情扩散后，不少地产界朋友就存有这种想法，或者说隐隐的期待。毕竟，没有哪个行业比刺激房地产拉动经济的效用更快、更直接。

央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时重申，“不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 随后央行副行长刘国强就报告发布后相关焦点问题接受了《金融时报》记者的专访，强调要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。2月25日银保监会召开的媒体通气会上，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企说，房地产金融政策没有调整和改变。

不过肖远企加了一句，“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”这也为有些城市和金融机构调整二套房信贷政策提供了旁证。但是，全面放松调控？暂时不要想。

过往10多年，房地产市场的迅猛增长，前期是属于住房市场化后的价值回归，中后期则是投资需求等因素推动下的加速度，而在关键的阶段，比如2008年、2010年，包括政策刺激在内的外部因素起到了催化作用。

这给了部分从业人员一种习惯性思维带来的错觉，即，关键时刻国家还是会祭起用房地产短期刺激经济的武器。但我们不要忘记两个因素：从中长期看，十九大后我国已进入高质量增长阶段，房地产拉动经济增长的粗放型发展方式，是不适合这一新阶段的做法，必须扬弃；短期则涉及对当前中国经济的判断。

2月23日召开的统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议认为，新冠肺炎疫情虽然给经济运行带来明显影响，但我国经济有巨大的韧性和潜力，长期向好的趋势不会改变。权威专家据此认为，今年我国完成经济发展目标任务没有问题。这意味着，无须仰仗房地产来刺激经济。

房地产开发企业虽然眼前因为售楼处关闭而现金流有所阻滞，但面临的外在融资环境却有好转。央行降准，LPR下调，流动性宽裕，客观上对房地产市场也是有利的——事实上，房地产一直是流动性宽裕的最大受益行业之一。同时，海外发债频率加快了。今年1-2月的发债规模远超去年同期，1月份甚至创下历史新高。

还有朋友问，疫情之下部分房企是不是又迎来弯道超车机会？这可真不好说。固然，一些房企由于现金流受阻而收缩固守，不敢投资拿地，另一些实力较强的房企却可以逆势增持土地储备，按道理抗疫时期有些地方也急于卖点地，售价可能没那么高。但也未必。北京2月18日出让的一宗地块还创下了近50%的溢价率。

房地产要从依赖外部刺激的惯性轨道走出来，转向主要依靠内生增长。而依托于城镇庞大人口基数的刚性需求，以及中等收入群体的改善性需求为支撑的内生增长，决定了房地产行业仍有很长的发展时期，足够房企再奋斗20年。

就企业自身而言，如果没有强劲、可持续的资金实力，弯道超车，大跨越大发展，这样的思维也要不得。恒大、碧桂园和融创，它们的发展路径都不可复制。我个人愿意再次重申，能否提供与美好生活相对应的居住产品与服务，将决定房企下一个10年的增长曲线。