与零售行业相对低微的利润相比，转投商业地产对零售业巨头更具诱惑力

　　经历了两年全球金融危机低谷之后，2010年北京零售商业地产市场大幅跃升。据国际物业服务机构调查世邦魏理仕统计，商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。

　　随着住宅市场调控逐步深度，部分开发商开始转向商业地产。据悉，2011年北京还将有近20个大型商业项目入市，总建筑面积达120万平方米。

　　万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。

　　业内人士分析，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变住宅市场的预期，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

　　对于商业地产，零售企业也不甘人后。

　　随着国内社会消费品零售额和居民收入的增长，零售商业地产也日益被业内看好。许多中外零售企业，如华润万家、苏宁、TESCO、法国欧尚等也积极涉足零售商业地产开发。

　　而继三大零售商之一TESCO宣布在华自建区域购物中心“乐都汇购物广场”后，国内最大的超市连锁企业华润万家也宣布进军区域购物中心，其标志性项目“欢乐颂”日前在深圳开业。

　　据华润万家负责人透露，华润计划未来将这一业种(区域购物中心)比例占到整个业务40%左右。记者了解到，宜家、欧尚、麦德龙、卜蜂莲花等零售企业也在自建物业进行尝试。

　　零售商加速投身地产

　　事实上，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。

　　“零售业投资不动产能优化资产结构，尤其是上市零售企业，通过不断扩张投资或并购来保持业绩增值。”专家指出，与零售行业低微的利润相比，开发区域购物中心更具诱惑力，这也促使零售业转投商业地产的原因。

　　据中国连锁经营协会的国内连锁百强企业统计显示，行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。

　　不过，对于零售商此轮大举进军区域购物中心，也有专家对零售商此轮大举进军区域购物中心等商业地产保持谨慎态度，他们认为自购物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，并且需要大量的资金，这样会严重影响零售企业在主业方面的扩张速度。{page_break} 

　　火热的背后

　　近年来，不少城市在转型过程中提出“打造金融中心”的规划。据不完全统计，国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心”“区域性金融中心”等，金融基础较弱的边疆省份云南省也提出要用20年的时间打造“泛亚金融中心”。

　　地产业内人士分析认为，实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。有些城市规划建设1000万平方米商业地产，的比例即使仅占其中的1/2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市商业地产的存量规模;以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。

　　虽然有些零售商认为，自建区域购物中心等商业地产，能做的比地产商更好。然而，观察并实战商业地产多年地产投资人赵九生先生对零售企业做商业地产的规模化发展，并不怎么看好。

　　“零售企业做商业地产，在真正操作一个项目的时候还会遇到很多瓶颈。”赵九生坦率地说，“不仅是金融体系、商家资源的问题，在具体运营的时候又会遇到专业机构、专业人才的瓶颈。”