目前，中国最大的海宁皮革城是以皮装为主的专业连锁市场，以海宁本地的产品皮装为基础，从海宁本地的“产地专业市场”开始做起，逐步的走出海宁，旨在建立全国范围内的“销地专业市场”连锁。

　　专业市场连锁是一种新的业态

　　所谓的专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送;简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。

　　在我国专业市场是一种历史较为悠久的业态，主要的特征是以批发为主、现货交易为主。“产地专业市场”成规模、名气较大的例如浙江义乌的小商品城、杭州的四季青服装批发市场等。“销地专业市场”相对来说规模较小，比较散落，例如在各个城市的市郊、火车站汽车站附近的专业市场。对于全国范围内的专业市场连锁目前还没有，因此这是一种新的业态。

　　专业市场业态适合的行业特征

　　作为规模性专业市场的建立，对于其产品类型的选择是至关重要的，一般来说建立规模性的专业市场其产品的选择应该具备一定的特征：①产品的流通渠道相对落后;②品牌认知度低;③品质要求高。

　　产品渠道相对落后的产品，大部分消费者不能够在日常生活的零售渠道中购买，因此他们愿意去一个集中的场所购买相关产品;品牌认知度低以及品质要求高的特征，使得专业市场自身的品牌可以为消费者提供保证，从而促进专业市场连锁的发展。

　　海宁皮城适应了专业连锁销售的要求。一方面，皮装的销售渠道相对薄弱、绝大部分是中小厂商，在一般的零售渠道中很难满足对于皮装的需求;另一方面，皮装季节性强，单一皮装品类的品牌认知度低;同时皮装其材质特殊，因此对其质量要求高。

　　海宁皮城的快速回收资金模式

　　在对外扩张上，海宁皮城一直采用自己拿地，自建市场的模式。其中出售不超过商铺面积的10-15%以及除去商铺以外的其他物业形式。因此海宁皮城快速扩张的同时，其资金可以快速回笼。同时，出租项目当年即可盈利。

　　皮装是海宁当地的一大支柱产业。海宁是一个县级市，海宁皮革业作为区域特色规模经济起步于20世纪80年代初期，2010年，全市皮革行业企业1900多家，工业总产值183亿元，销售收入180亿元，职工人数6万余人。海宁皮革产业销售收入500万元以上规模的皮革企业有159家，实现现价工业产值129.24亿元，实现销售收入126.36亿元。

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　　海宁皮城的发展与海宁皮装商户盈利状况密切相关。海宁皮城的利润取决于向海宁皮城承租户收取的租金。但是，海宁皮城不同于一般意义上的商业地产，事实上它承载了整个海宁的皮装产业，是海宁皮装产业不可分割的一部分。一方面，租金的上涨取决于海宁皮城本身的经营状况;另一方面，海宁皮城的发展还取决于海宁皮装生产商户的经营状况。

　　走出海宁打开外生增长的大门

　　海宁皮城的客流量：作为零售终端，终端客户的客流量始终是衡量繁荣与否的一个重要指标。海宁皮城从批发业务开始，已经逐渐转向零售与批发共同发展的道路，因此，统计海宁皮城的人流量可以有效的衡量皮革服装的经营状况。

　　宁皮革商户的经营状况：海宁皮装产业主要取决于国内皮装的销售状况。因为皮革服装的价格较高，因此皮装具有一部分奢侈品和投资品的特征。皮装的消费业国内的宏观经济密不可分。同时，由于皮装经营状况的反馈具有一定的滞后性，因此租金的上涨也是具有一定的滞后性的。

　　海宁皮城从海宁本地的皮装专业市场开始发展起，逐步走出海宁，分别在辽宁佟二堡以及江苏、河南与四川成都建立了皮装连锁市场。未来还分别计划在哈尔滨、北京、呼和浩特、西安、武汉和乌鲁木齐各个区域选址建立专业皮装市场，其市场面积约在10-15万平方米左右。因此，未来三年是海宁皮城快速扩张的一个时期。

　　商铺以及配套销售将保持稳定

　　商铺以及配套的销售是海宁皮城扩张的产物。2006-2011年以来，随着海宁皮城的扩张，商铺以及配套的销售收入每年均保持了一定的规模。预计未来，随着扩张的持续，商铺以及配套物业的销售将会保持稳定。

　　海宁皮都东方艺墅是海宁皮城唯一开发的住宅项目，未来海宁皮城没有继续开发纯住宅项目的计划。预计东方艺墅的结算将会在2013年结束。2011年结算的部分相对售价较低，2012年结算的部分房价提升，毛利率也会大幅提升。

　　海宁皮城公告本部五期初次招商情况：公司推出五期商场一至四层共185间商铺进行招商，合计4.85万㎡(套内面积)，只租不售;五期商场五到七层暂不对外进行招商。此次招商认租率100%，所租商铺第一年租期总租金7161.31万元，平均租金为147.6元/月·㎡。

　　租金水平符合预期，但招商面积低于预期。我们对于招商面积低于预期的看法：此次招商面积低于预期主要分为两部分，其一是取消商铺出售，只租不售;其二只推出一到四层商铺进行招租，导致商铺租赁面积低于预期。

　　针对第一点，我们认为商铺出售取消可能的原因是：1。实力商户多已在海宁本部一到四期购买商铺，续购动力不强;2。成都海宁项目刚刚完成招商，实力商户多在成都购买商铺，短期资金压力较大。

　　针对第二点，我们认为公司只推出部分面积进行招商的原因是：1。本部五期定位为品牌旗舰店广场，五期项目为全新尝试，能否成功仍需时日，部分商家持观望态度2。主力商户多已在本部有门店，且部分投资成都项目而导致短期资金压力较大，对本部五期项目兴趣不浓;3。本部市场或许面临饱和。本部五期招商租赁期限自选(一年或三年)、租金付款方式(一年一付或一年三付)印证了前文对于此次招商的看法。

　　异地扩张为公司未来发展的驱动力：本部五期项目招商结果在一定程度上说明海宁本部市场规模略有饱和(商户数量和规模与市场规模发展不同步)，本部市场的业绩增长更多依赖于租金水平的提升(年均10-30%).

　　未来公司跨越式发展的驱动力来自异地市场连锁化扩张，而海宁本地的实力商户也更看好异地的广阔市场。我们认为公司目前的发展战略符合皮革产品的基本特征和公司的实际情况，而公司丰富的市场运作经验和知名度较高的市场品牌形象将会引领皮革行业的跨越式发展，实现公司、皮革生产商和消费者的三赢局面。