(评分标准：地理位置的A+为最好，A 为非常好，B 为较为出色，C 为及格，D 为不及格;竞争情况的A+为无主要竞争对手，D 为竞争激烈。经营状况同样A+为最好，D为不及格。)

　　(地理位置：B ，竞争情况：D ，经营现状：D)

　　●地理位置：市府恒隆广场面积8.6万平方米，卖场定位5级，与上海南京西路恒隆广场定位相同，它位于沈阳市近年重点开发扶持的“金廊”青年大街的北部核心区域，紧邻沈阳市政府，老牌奢侈品卖场卓展购物中心与市府广场还有恒隆从北向南成三点一线。关于市府恒隆广场的位置评分是个让人很纠结的事情，本来这里是一个至少为A 级的位置，但是在当前政府反腐的政策下，这个位置反而成为恒隆最大的弊端。地下的地铁站要走两百米，和上海徐家汇地铁站出站即是港汇广场完全不同，从整体上来看，这个位置我给B 级的分数。需要补充的是这个位置受“天时(政府政策)”的影响太大，一旦反腐政策变了，位置的性质也会发生根本性的改变。

　　▲竞争情况：我给的分数是D，这个分数代表竞争激烈，非常糟糕。从整体上看，市府恒隆所处的“金廊(青年大街)”区域高端城市综合体明显过剩，“金廊”的规划起于2003年，早期规划是12平方公里，6个城市综合体，但是经过10年的不断膨胀，“金廊”目前的总规划面积已经高达75平方公里，已经建成和在建的城市综合体多达30个，如此严重的过剩带来的是激烈的竞争，“金廊”沿线高端购物中心已经有数家被淘汰，更残酷的竞争还在后面。

　　卓展相比前几年现在正处于从高峰滑落的阶段，不过它的实力依然出众，相较于恒隆，卓展的优势在于多年经营打下的牢固顾客群，尤其是政府关系，卓展的购物卡在沈阳非常有名，虽然政府去年已经限制政府部门购物卡消费，但是卓展多年的积累不会短时间轻易消失，而卓展的服务也是非常有名，SVIP顾客消费卓展将免费提供豪车接送，并有导购全程陪同，市府恒隆与这样的对手竞争，难度可想而知。

　　关于卓展有一件事必须关注，中央最近的“打老虎”案，而“老虎”的发家之地就是辽宁，辽宁又是石油大省，石油系之前就属于“老虎”的势力范围，辽宁政府内部相关的利益体系牵扯太多，最近数月有多名石油系统和政法系统的高级人员被带走调查，目前已经扩大范围到市政内部，卓展和其中一部分人关系密切(否则购物卡不会做的那么好)，未来事态如何发展还需要进一步观察。另外财新网也对王乐天有过报道，如果“王”倒下，卓展不可避免大受影响，从长远来看，对于恒隆将是利好。

　　第二个竞争对手是距离市府广场向南3公里的华润万象城。万象城位于“金廊”最核心位置，它的位置可以说是A+。万象城距沈阳桃仙国际机场12公里距沈阳火车北站5公里;30余条公交线路停靠周边，地铁2号线出口正对万象城正门入口。周边高档酒店包括香格里拉、丽都喜来登、皇朝万鑫、凯宾斯基;附近还有辽宁电视台、沈阳电视台、东北大学、鲁迅美院等重要文化机构以及沈阳市行政审批中心、环保局、美国、韩国、日本领事馆等政府机关单位，并且紧邻三好街商圈。2011年5月开业，2012年销售额16亿，2013年20.5亿，发展势头良好，从长远来看，万象城将会是恒隆最大的对手。

　　■经营状况：市府恒隆人气和皇城恒隆一样，可以用惨淡二字来形容，当然，奢侈品卖场不能用中档卖场的人气指标来衡量，所以我是在周六下午从卓展到恒隆再到万象城，然后再从万象城回到恒隆和卓展，以想同档次卖场互相作为参考，以求调研不会出现太大偏差。卓展的客流量不低，一、二两层里大约一半的店铺内都有顾客，三、四层顾客少一些，但是也还算不错;万象城整体人气很好，奢侈品主要在一、二两层，我的观察是大约两三成的店铺有顾客，溜冰场和餐饮客流非常多，只有4楼的尚泰百货里客流稀少;市府恒隆的一层客流量非常少，二层往上几乎没人，只有顶层的百利宫影城有一些客流，不少店铺内的导购无所事事，顾客走在里面会觉得自己就像动物园里的猴子一样被导购盯着...... 虽然市府恒隆广场租金看起来不错，投资回报率高达10%，但是这个数字和卖场内的情况并不相符，所以我预计未来市府恒隆广场将会面临很大挑战，我给市府恒隆的经营状况分数为C—，我预期这个卖场未来的租金将会下滑，恒隆在这里必须要熬上几年才能见到曙光。